[e경제뉴스 박우선 기자] 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등의 내용이 담긴 임대차3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 7월 30일 국회 본회의를 통과하고 31일 국무회의를 통과하며 즉시 시행됐다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안은 8월 3일 국회 법제사법위원회를 통과, 4일 오후 국회 본회의를 통과하며 종부세·양도세·취득세가 강화됐다. 일주일만에 임대차 3법이 완성된 셈이다.
임차인을 보호한다는 명목 아래 임대차 3법이 시행됐지만 임대인과 임차인 간 갈등은 계속될 전망이다. 기존 세입자는 계약갱신요구, 임대료 5%이내 인상 등을 반기면서도 추후 계약 거절이나 전세가 월세로 전환되면 부담이 더해지는 것 아니냐는 불안을 갖게 됐다. 임대인의 경우 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 경우 받아들여야한다는 점과 임대료 5%이내 인상에 강하게 반발하고 있다. 임대료를 거의 못 올린다는 우려 때문이다. 전세 세입자를 받던 임대인은 월세로 전환을 생각한다는 입장도 내비쳤다.
앞서 전세보증금 반환, 임대료 연체 등 다양한 이유로 임대인과 임차인의 갈등이 있어왔지만, 이번 임대차 3법으로 입장차는 더욱 분명해질 것으로 보인다.
본보는 법무법인 제이앤피의 김원중 변호사를 만나 다수의 임대인과 임차인 경험한 명도소송, 전세금 반환 문제의 해결책은 있는지 물었다. 김원중 변호사는 부동산 명도, 대여금, 전세자금 반환 등을 주로 다루고 있다.
◎ 임차인이 임대료를 연체하고 잠적할 경우
Q1 : 2년 전 상가를 임대했습니다. 임차인이 6개월 전부터 장사가 안 된다며 기다려달라기에 기다려줬습니다. 지난 달 테이블과 냉장고 등을 그대로 놔두고 가게 문을 닫고는 전화를 받지 않습니다. 마음대로 문을 뜯고 들어가면 안된다는데 맞나요?
A1 : 우선 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 해야합니다. 가처분결정이 나면 법원에 집행신청을 하고 집행관이 집행을 합니다. 예전과 달리 최근에는 명도소송에 소요되는 시간이 많이 단축돼서 수개월 내로 판결받을 수 있습니다. 판결문을 집행권원으로 강제집행이 가능합니다.
◎ 임대인이 전세금 반환을 하지 않을 경우
Q2 : 계약기간 2년, 보증금 2억에 전세계약을 했습니다. 계약기간 만료 2개월 전, 임대인에게 계약연장의 의사가 없다는 통지를 했습니다. 만료일자가 지났는데도 다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 보증금반환을 하지 않고 있습니다. 소송말고는 답이 없을까요?
A2 : 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 소송이 가장 빠른 방법입니다. 임대인이 언제 반환할지, 다음 세입자가 언제 구해질지 알 수 없는 상황에서 기다리기만 할 수 없으니 서둘러 소송을 제기하고 판결 받는 게 좋습니다.
◎ 전세금 반환을 받으려면
Q3 : 계약 종료 후 이사를 위해 전세 보증금을 받아야하는데 임대인이 지급하지 않는 경우를 대비해 임차인이 알아둬야 할 것은 무엇인가요?
A3 : 전세보증금반환 보증제도가 있습니다. 확정일자를 받아두는 것이 좋고, 임대인과 합의가 된다면 전세권설정등기를 할 수 있습니다. 임대인 동의를 받지 못한다면 임차권등기명령신청도 가능합니다. 이사를 가더라도 임차인은 단독 등기를 통해 기존 집이 경매로 넘어갔더라도 보증금을 배당받을 수 있습니다. 임차인의 거주이전의 자유를 보장하는 것입니다.
◎전세보증보험을 임대인이 동의하지 않는다면
Q4 : 임차인이 전세보증보험을 들고자 할 때 임대인이 거부한다면 아예 방법이 없나요?
A4 : 전세금채권을 통지하는 방식으로 양도하는 경우, 임대인의 협조가 없어도 보증가입이 가능합니다. 임차인과 보증제도의 주체인 주택도시보증공사가 채권양도계약을 체결하고 이 내용을 임대인에게 통지하거나 임대인, 임차인 주택도시보증공사 3자간 채권양도계약을 체결하는 방법이 있습니다.
◎ 부동산 매매계약 시 주의할 사항은?
Q5 : 부동산을 매수하려고 하는데 계약 시 주의해야할 점은 무엇인가요? 계약 시 특약(잔금일까지 근저당, 질권설정 등)은 효력이 있나요?
A5 : 등기부 상 명의인과 계약 당사자가 같은 사람인지, 소유주가 여러 명은 아닌지, 대리인이라면 유효한 위임장을 소지하고 있는지, 등기부에 기재된 근저당, 질권설정 등이 과다하진 않은지, 경매개시, 가처분, 가압류 등의 기재사항이 있는지 등을 확인해야합니다. 특히 근저당설정이나 경매, 가처분, 가압류 등은 계약서에 구체적인 내용을 세밀하게 기재해 피해를 예방할 필요가 있습니다.